【每日一問】

 

    我國總結(jié)婚人數(shù)呈現(xiàn)下降趨勢，結(jié)婚年齡結(jié)構(gòu)顯示晚婚已成趨勢。2013 年后，總結(jié)婚人數(shù)不斷下降，2019年為1855 萬人，較2013 年減少了839 萬人；其中，20-24 歲、25-29 歲結(jié)婚人數(shù)下降明顯，而30-39 歲結(jié)婚人數(shù)增加明顯。2013 年后，25-29 歲結(jié)婚人數(shù)占比超越20-24 歲結(jié)婚人數(shù)占比，成為結(jié)婚主力；30 歲以上結(jié)婚人數(shù)占比不斷增加，2019 年超過45%，其中30-39 歲結(jié)婚人數(shù)占比為26%，40 歲以上結(jié)婚人數(shù)占比為20%。我們曾在第21 期《我國生育率為什么會走低？》中分析過結(jié)婚人數(shù)的減少以及晚婚的趨勢的原因，我們指出，一方面是自我選擇：1)受教育時間增加、教育年限延長推遲就業(yè)平均年齡，進而推遲結(jié)婚平均年齡。2)經(jīng)濟發(fā)展和受教育水平提高給女性提供了更多就業(yè)機會，社會地位上升；但未能充分保護女性結(jié)婚生育的權(quán)益，為增加工作與晉升機會，女性主動選擇晚婚晚育。3)女性對配偶的高要求同樣是導(dǎo)致結(jié)婚率下降的重要因素。另一方面婚育成本導(dǎo)致年輕人推遲結(jié)婚，包括：戀愛成本、婚房、婚車、彩禮等。

 

    回溯歷史數(shù)據(jù)，結(jié)婚對數(shù)增加帶來的剛需在2013 年達到頂峰，近5.9 億平米。根據(jù)結(jié)婚年齡結(jié)構(gòu)及以下假設(shè)可測算由結(jié)婚新增的住房需求：假設(shè)各年齡段結(jié)婚對數(shù)為結(jié)婚人數(shù)的1/2；假設(shè)20-24 歲、25-29 歲、30-39 歲及40 歲以上結(jié)婚對數(shù)購房的比例分別為50%、60%、40%、30%；假設(shè)平均每套住房建筑面積為90 平米。各年齡段新增住房需求=各年齡段結(jié)婚人數(shù)*1/2*結(jié)婚購房比例*套均面積。我們回測得到，2005-2019 年新增結(jié)婚分別增加住房需求3.8、4.2、4.5、4.9、5.4、5.4、5.7、5.8、5.9、5.8、5.4、5.0、4.6、4.3、3.9 億平。

 

    那么未來結(jié)婚人數(shù)與結(jié)婚帶來的住房剛需會有多少呢？

 

    首先，我們對結(jié)婚適齡人口進行預(yù)測，到2024 年，全國20 歲以上人口將達到11 億人。根據(jù)我們的測算邏輯：1）根據(jù)過去四年出生人口加總調(diào)整后得到0-4 歲人口數(shù)量：進行了歷史值的追溯，過去四年出生人口加總數(shù)/0-4 歲人口數(shù)量的比例基本穩(wěn)定在1.03，以此調(diào)整得到0-4 歲人口數(shù)量；2）根據(jù)0-4 歲人口數(shù)量，推演得到20-24 歲、25-29 歲、30-39 歲人口數(shù)量；3）65 歲以上人口數(shù)量占比為趨勢擬合所得：根據(jù)歷史數(shù)值及2050 年27.9%的中國老齡化峰值水平做出趨勢擬合線，預(yù)測各年份的65 歲以上人口數(shù)量占比；4）40-65歲的人口數(shù)量占比基本穩(wěn)定在36.6%，40歲以上人口數(shù)量占比為65歲以上人口數(shù)量占比+36.6%所得。我們預(yù)計，2022-2024 年全國20 歲以上人口將達到11.0 億人以上，占總?cè)丝诒戎貫?1%。2035 年，20-24 歲、25-29 歲、30-39 歲及40 歲以上人口數(shù)分別為0.81、0.73、1.74、8.06 億人，占總?cè)丝诒戎貫?.7%、5.1%、12.3%、56.9%。

 

    其次，根據(jù)我們對結(jié)婚人數(shù)進行預(yù)測，全國結(jié)婚人數(shù)將在2024 年下降至917 萬對。1）20-24 歲結(jié)婚人數(shù)占20-24 歲人口數(shù)比重趨勢線呈線性，在2024 年達到137 萬對。2）25-29 歲結(jié)婚人數(shù)占25-29 歲人口數(shù)比重趨勢線呈二項式，在2024 年達到220 萬對。3）30-39 歲結(jié)婚人數(shù)占30-39 歲人口數(shù)比重呈對數(shù)，在2024年達到351 萬對。4）40 歲以上結(jié)婚人數(shù)占40 歲以上人口數(shù)比重穩(wěn)定在0.6%，在2024 年達到209 萬對。

 

    最后我們對結(jié)婚帶來的剛需進行測算，預(yù)計未來三年由結(jié)婚帶來的新增住房需求近3.68 億平/年。

 

    2022-2024 年分別為3.72、3.71、3.63 億平。假設(shè)20-24 歲結(jié)婚對數(shù)中對新增住房需求有50%、25-29 歲有60%、30-39 歲有40%、40 歲以上有30%。那么，20-24 歲、25-29 歲、30-39 歲、40 歲以上結(jié)婚新增住房需求分別約為0.58、0.62、0.62 億平；1.34、1.26、1.19 億平；1.03、1.05、1.05 億平；0.55、0.56、0.56 億平。

 

    2035 年結(jié)婚新增住房需求為3.32 億平，長期呈現(xiàn)整體下降趨勢。到2035 年前，平均每年有3.41 億平的新增需求。

 

    【今日收評】

 

    從大盤龍頭股表現(xiàn)來看，今日（8 月30 日）申萬房地產(chǎn)板塊上漲1.26%，相對滬深300 收益率為1.60%；恒生地產(chǎn)板塊下跌0.35%，相對恒生指數(shù)收益率為0.02%。申萬房地產(chǎn)板塊中，央企、地方國企與民企漲跌幅均值分別為0.77%、0.85%、0.78%。今日地產(chǎn)板塊上漲，財政部發(fā)布2022 年上半年中國財政政策執(zhí)行情況報告，一方面提出“加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度，謀劃增量政策工具，靠前安排、加快節(jié)奏、適時加力”，宏觀政策寬松力度或?qū)⑦M一步加大；另一方面，提及“發(fā)展保障性租賃住房”概念股，2022 年中央財政安排城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金708 億元，支持各地籌建公租房9.9 萬套、保障性租賃住房龍頭股83.9 萬套、改造棚戶區(qū)118.8 萬套、改造老舊小區(qū)概念股5.09 萬個，帶動今日住房租賃概念上漲1.03%。

 

    從個股表現(xiàn)來看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為1.70%，排名前三是中南建設(shè)、金科股份概念股、萬科A，漲跌幅分別為3.10%、2.83%、2.06%，其中中南建設(shè)發(fā)布半年報，雖然錄得凈虧損，但經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額連續(xù)5 年為正，年內(nèi)到期公開債務(wù)僅2 億元。主流內(nèi)房股今日漲跌幅均值為-1.54%，排名前三是中國金茂、中國海外發(fā)展、華潤置地，漲跌幅分別為1.20%、0.48%、0.31%，均為穩(wěn)健的龍頭和央國企，其中金茂發(fā)布中報，實現(xiàn)歸母凈利潤25.7 億元，同比下降40%。

 

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