財(cái)富管理和資產(chǎn)管理,長(zhǎng)期看是認(rèn)知的變現(xiàn)。但對(duì)市場(chǎng)和世界的認(rèn)知接近于真相,本身就是很困難的事。諾亞財(cái)富的GPTalk是一系列諾亞通過多年積累的獨(dú)特GP生態(tài)圈連接全球頂級(jí)且優(yōu)秀管理人的訪談實(shí)錄,透過能夠看見真相的問題,分享他們過去投資和未來投資的好決定、改變和真趨勢(shì)。
近期,諾亞財(cái)富與另類投資領(lǐng)域巨擘博楓資產(chǎn)董事總經(jīng)理布萊恩·金斯敦進(jìn)行了獨(dú)家對(duì)話,圍繞實(shí)物資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)進(jìn)行了前瞻展望。
來自加拿大的博楓資產(chǎn)管理公司Brookfield Asset Management Inc.(BAM)創(chuàng)始于1899年,至今已擁有百余年歷史,在房地產(chǎn)、可再生能源、基礎(chǔ)設(shè)施和私募股權(quán)領(lǐng)域的管理和運(yùn)營(yíng)歷史已超過120年;在管資產(chǎn)約為8500億美元,是世界上最大的資產(chǎn)管理公司之一,重新定義了另類投資領(lǐng)域。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是否結(jié)束,是不是可以開始布局?布萊恩·金斯敦表示,地產(chǎn)價(jià)格受制于利率,高利率會(huì)降低房地產(chǎn)的資本化率,而美國(guó)現(xiàn)在處于加息周期,地產(chǎn)市場(chǎng)交易萎縮,價(jià)格下跌。
“不過好消息是現(xiàn)在美聯(lián)儲(chǔ)的緊縮周期已經(jīng)進(jìn)入尾聲,交易量也開始慢慢恢復(fù),我們認(rèn)為重新開始考慮投資房產(chǎn)的黃金時(shí)間已經(jīng)臨近了——可能是未來2周、或者是幾個(gè)月時(shí)間——雖然具體時(shí)間不確定,但現(xiàn)在可以開始關(guān)注地產(chǎn)市場(chǎng)了。”
對(duì)于美國(guó)經(jīng)濟(jì)不穩(wěn),出現(xiàn)消費(fèi)萎靡,地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)基本面驅(qū)動(dòng)的第二波下跌的問題,布萊恩·金斯敦指出,當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)和2008年次貸危機(jī)時(shí)的主要區(qū)別在于,08年那時(shí)的房屋空置率很高,而現(xiàn)在由于高利率環(huán)境,地產(chǎn)商借錢成本很高,供給沒有泛濫,即便未來美國(guó)進(jìn)入一個(gè)小幅的經(jīng)濟(jì)衰退,地產(chǎn)價(jià)格在基本面驅(qū)動(dòng)的下跌之后也會(huì)快速反彈,因?yàn)闆]有過剩的供給。而且美國(guó)也推出了一些財(cái)政刺激計(jì)劃,推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),只不過當(dāng)前這部分撥款還沒有到位,一旦計(jì)劃真正落地執(zhí)行,會(huì)為地產(chǎn)市場(chǎng)注入活力。
當(dāng)記者問到如何看待房地產(chǎn)和基建投資的區(qū)別時(shí),布萊恩·金斯敦坦言:兩類資產(chǎn)都是很好的投資品,實(shí)物資產(chǎn)是取代傳統(tǒng)固收類債券投資的品種,區(qū)別在于基建投資與通脹更直接掛鉤,長(zhǎng)期合約中都有與通脹相關(guān)的條款;而地產(chǎn)是間接與通脹掛鉤,因?yàn)橥浬仙臅r(shí)候租金會(huì)上升。
總的來說,兩者都有抗通脹的效果,都是很好的投資。我們認(rèn)為房地產(chǎn)和基建投資的底層邏輯是一致的,都是需要巨大的初始投資,然后提供長(zhǎng)期穩(wěn)健的現(xiàn)金流。
“當(dāng)然基建投資的長(zhǎng)期現(xiàn)金流更加穩(wěn)定,而房地產(chǎn)受到短期經(jīng)濟(jì)周期運(yùn)行的影響較大,當(dāng)市場(chǎng)周期不好,你可能想要更穩(wěn)定的長(zhǎng)期現(xiàn)金流,但是周期上行的時(shí)候,地產(chǎn)會(huì)提供更好的回報(bào),所以我們認(rèn)為兩類資產(chǎn)都可以配置,主要是取決于投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好和資金久期。”
